【新築分譲マンション:巣鴨】オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル【査定】

すんがもんなり

巣鴨のゆるキャラ:すがもん

バフェット氏が大好きな夫(ゆるまさ君)は
新しいものも好き。そして新築マンションの見学も大好きです。
記念すべき紹介物件の第一弾は、東京都豊島区巣鴨の物件です。
このブログでは、「買い」の物件を紹介するというよりは、
不動産見学の好きな夫(ゆるまさ君)が目を付けた物件を、
必見!マンションは売却を見据えて購入すべし
で紹介した4つのポイントに沿って解説していく形式をとります。
なので、紹介した物件には、「買い」推奨のものもあれば、そうでないものもあります。
また、新築マンション見学を趣味とする夫が勝手に、ああだこうだ言っている
だけなので信憑性については保証出来ない旨も明記しておきます。
夫は不動産鑑定士の資格も持っていないですし、
不動産業に携わっているわけでもありません。
ただの新築マンションスキーです。

【以下、バフェット大好き ゆるまさ談】
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査定ポイントその1:
「オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル」の立地

  • JR山手線「巣鴨駅」から徒歩5分
  • 都営三田線「巣鴨駅」から徒歩3分

ということで、駅からの距離は申し分なし。
2路線使用可能な点もグッドだ。
では巣鴨駅の駅力はいかほどか。

-「駅力」って(笑)
巣鴨といえば、”お年寄りの原宿”・”赤パンツ”・”とげぬき地蔵”くらいしか存じ上げません。
私は初めて降りました(妻 心の声)-

「巣鴨駅」の駅力

  • JR山手線「巣鴨駅」からJR山手線「東京駅」まで直通19分
  • JR山手線「巣鴨駅」からJR山手線「新宿駅」まで直通14分
  • JR山手線「巣鴨駅」からJR山手線「品川駅」まで直通30分
  • 都営三田線「巣鴨駅」から都営三田線「大手町駅」まで直通12分

ということで、都心のどの駅にもお手軽にアクセス可能だ。
しかしながら、駅のすぐ近くにピンキーなお店があるため、
そこが多少マイナスポイントか。

-結構、都心に近い駅ですね。
アトレがあったり、飲食店やスーパーもあって生活にも便利そうです。
まあ、おしゃれな喫茶店のすぐ近くにラブホテルがあったりしましたが(妻 心の声)-

査定ポイントその2:
「オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル」の売主

売主は株式会社オープンハウス・ディベロップメント。
最近勢いのある新興の不動産会社だ。
設計・管理は株式会社菊建築設計、施工会社は株式会社麦島建設。
いわゆる一般的なマンションと見ていいと思うな。

-駅前にいくつも看板出したり、社員さんと思しき人たちが立ってて
積極的にwelcomeな感じでしたね(妻 心の声)-

査定ポイントその3:
「オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル」の価格について

  • 53.41平米 2LDK 2階 5,480万円 @坪単価338.5万円

坪単価338.5万円とな!?
これだけの価格で買えてしまう or 買えてしまった物件を
リサーチしてみると・・・

  • パークシティ大崎ザ・タワー 56.45平米 5,580万円 @坪単価326.6万円

なんと。
2015年5月完成で三井不動産が売主、
大成建設が施工会社になってるJR大崎駅徒歩6分の
マンションが買えてしまったではないか。
これと比較してしまうと、ちょっと割高なんじゃないかなぁ。
巣鴨駅>大崎駅 な人は別かもしれないけど。

-60平米切って5,500万超えは考えちゃいますね。
二人暮らしの広さですね。家具シミュレートした間取り図を見ましたが、ダブルベッドと子供部屋と思しき部屋にも1つベッドがあるのに、リビングの食卓は2人掛けの丸テーブルで・・・?!(妻 心の声)-

査定ポイントその4:
「オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル」の周辺を散策

最後に周辺環境。
都営三田線「巣鴨駅」から徒歩3分を謳ってはいるものの、
複数ある「巣鴨駅」の出口のうち、一番近い駅から歩いても体感的には少し遠く感じるなぁ。
マンションの目の前を通る道路(白山通り)も交通量が多いのが気になるかなぁ。
近くにある「巣鴨地蔵通り商店街」は落ち着いたなかに活気もあって雰囲気良し。

-周囲に学校も多く、学生さんもたくさんいました。
少し足を伸ばせば、”六義園”や”旧古河庭園”もあります。
駅前からは、”東京染井温泉”というシャトルバスも出ていました、今度はマンション見学以外で遊びに来てみたい駅です(妻 心の声)-

まとめ:
「オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル」の買いは見送り

巣鴨駅という立地に魅力は感じるけど、坪単価338.5万円には二の足を踏んじゃうかな。
これだけのお金を出せばもっといい物件が買えそうだ。

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【以上、バフェット大好き ゆるまさ談】
巣鴨駅からマンションの建設現場までの間に「APAホテル」も建設中でした。
高齢者増加で観光地 巣鴨はもっと活性化していくのでしょうか。

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