低金利住宅ローンを活用し、余剰自己資金を高配当銘柄に充てる投資法

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バフェット氏が大好きな夫(ゆるまさ君)は、ただいま住宅ローンについて調べに調べて比較検討の日々です。
というのも、マンション購入を検討中の我が家。
どの金融機関でどの住宅ローンでどの金利で・・・と色々面倒ですが、
こういう時、ゆるまさ君は率先して調べてくれるので助かります。
さらには、住宅ローンを利用した資金運用の方法なんてのを思いついたようです。
そこまで求めていなかったのですが。。
例のごとく、熱弁をふるってくれました。
ある程度、自己資金がある場合の方法ではあるようです。
【以下、バフェット大好き ゆるまさ談】
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いまや、住宅ローンは空前の低金利!

今回のお金儲けの前提になっているのは、住宅ローンの空前の低金利だ。
銀行からお金を借りる(ローンを受ける)時って、
金利を支払う必要があるよね。
それが、借り入れの用途が居住用の建物の購入である場合、
金利は普通のローンに比べて格段に安くなるんだ。
ただでさえ全体的に金利の低いこのご時世、とりわけ住宅ローンの金利は空前の低さだ。
(2015年12月現在主要銀行変動金利0.6%)

-いつまでこの低金利が続くのでしょうね(妻 心の声)-

自己資金があっても多めに低金利住宅ローンを組む。
余剰自己資金は高配当株への投資で運用

住宅ローン借入額を1,000万円増やそう

計算しやすい例で説明するね。
仮に、自己資金を目一杯使って住宅購入をすれば住宅ローンが0円だとしよう。
でもこれを自己資金に余裕を持たせて、住宅ローンを1,000万円にするんだ。
つまり、
住宅ローン借入額を1,000万円増やすことで、住宅購入に充てずに済んだ
自己資金1,000万円を高配当株の購入に充てるとどうなるか。

2015年12月現在の主要銀行の変動金利0.6%を適用し、
この金利水準が1年続くと仮定すると、
1,000万円の借入に対する初年度の金利支払いは、6万円になるね。
だけど、1,000万円の借入に対しては、1%の住宅ローン減税がなされるから、
10万円の税金支払が控除されて、金利負担6万円は相殺される。
むしろ、相殺されるどころか4万円のお釣りが出てしまうんだ。
お金を借りているのに儲かってしまうという有りえない事態だね。

また、住宅の購入資金に充てなかった自己資金の1,000万円で
3%の利回りの株を購入したとすると、初年度は30万円の配当が入るよね。
つまり、変動金利の水準が1%を超えない限りは、
1年間で、-6万+10万+30万=約30万円の利益が出るわけだ。
さらに、住宅ローン減税は10年間適用されるから、
1,000万円を住宅購入資金に充てず、高配当株への投資に回すことで、
10年で約300万円の利益が出せるし、
もし1,000万円で購入した高配当株の株価が10年の間に値上がりしていれば、
その値上がり益も期待できる。
もちろん、1,000万円多く借入を行うことで、
その分返済額は月額3万円程度増えてしまうけど、
それが住居費として許容出来る範囲なのであれば、
住宅ローン借入額を増やして高配当株を購入する
この利殖法はかなりお勧めできるんだ。

-あえて多めに借りるんですか。
借りる額は少ないなら、少ないに越したことはないと思ってしまうのですが(妻の声)-

損益分岐点は変動金利が何%になるラインか

いまは住宅ローンの変動金利が1%未満という空前の低金利なわけだけど、
この水準はいずれは切り上がってくる。
では何%まで変動金利が上がってくるとこの利殖法は通用しなくなってくるのか、
検討してみるよ。
・株の配当利回りが3%、
・住宅ローン減税による支払税金の控除額が借入額の1%
であることを鑑みると、
住宅ローン減税が行われているはじめの10年間は3%まで、
借入11年目以降は2%まで変動金利が上昇しても利益が出る計算になるね。

だから、変動金利がこの水準まで切り上がってきたら、
株式を売却して銀行の借入額を減らしていくようにするといいんだ。
ただ、この株式売却時点で、
株価が買値を確実に上回っている保障はどこにもないから、
借入額の増額はほどほどにね。

-変動金利がぐんと上がらないか、株が高配当を維持し続けるか、
ただでさえ借入金を増やしているので精神的にヒヤヒヤしそうです(妻 心の声)-

株の利回り3%は保障されているのか

このシミュレーションでは、
株の配当利回りが3%を下回らないことを前提としてきた。
でも本当に10年も20年も配当を減額しない企業はあるのか、
当然疑問に思うよね。
でも資本主義の本丸で株主還元意識の高いアメリカの大企業に目を向けると、
そんな企業はゴロゴロ転がっているんだ。
例えば、

  • P&G
  • コカコーラ

なんかは50年以上も配当金の増額をし続けている企業で、
現時点での配当利回りも約3%以上あるし、

  • ペプシコ
  • ウォルマート
  • マクドナルド
  • エクソン

なんかも30年以上も配当金を増額し続けて、
かつ現時点での配当利回りが約3%以上ある企業なんだ。
これらの企業を買っておけば株式利回り3%はほぼ確実に保障されると思っていいと思う。

-ここ数年、「100年に一度」なんて言い回しがよく使われますから、
今までは大丈夫でも、今後10年・20年がどうなってることやら(妻 心の声)-

住宅ローンと高配当株を活用した投資法やり方のまとめ

今回の内容の要点だけをまとめておくね。

  • 自己資金をある程度用意
  • 自己資金を住宅ローンの頭金に充てずに住宅ローン借入額を増額
  • 住宅ローンの増額分の浮いた資金で、P&G、コカコーラ、ペプシコ、ウォルマート、マクドナルド、エクソンといった配当利回りが3%程度以上あり、何十年も増配を継続している米国大企業の株式を購入
  • 住宅ローン借入10年目までは3%まで、11年目以降は2%まで、住宅ローン変動金利が上昇してきたら株式を売却
  • 株式売却時、株価が買値を上回っている保障はないから借入額の増額はほどほどに
  • 住宅ローンの借入額を1,000万円増額して、配当利回り3%以上の株を購入した時の期待収益は年間30万円程度
  • つまり、住宅ローンの借入額を1,000万円増やし、米国連続増配高配当株を購入することで、年収が30万円UPする。ただし、その分日々の住居費が月額3万円程度増えるから、自分の月収と家計の支出額を比較しながら借り入れを行うこと。

ちなみに、この投資法だけど、バフェットの投資法を考察してて思い付いたんだ。
バフェットの投資法の真髄は、
「低金利で資金を調達して、永続する企業の株に投資する」
ことだった。
でも低金利で資金を調達するなんて一介の個人投資家では出来ない。
そこで、サラリーマンでも行える低金利の資金調達方法はなんだと考えたときに、
思い付いたのが住宅ローンによる低金利の資金調達だったというわけさ。
サラリーマンは可能な限り住宅ローンの枠を増やし、
浮いた頭金は株式で運用するのがいいってね。
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【以上、バフェット大好き ゆるまさ談】
しなくていい借金をしてまで株投資をするのには、少なからず抵抗がありますが
理屈はまあ分かります。
住宅ローンとしても、あるだけ全部住宅購入費に注ぎ込め、というわけではないですから
余剰資金を他の費用に回して、住宅購入費用はローンを組んでも問題はないのでしょうかね。

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