【新築分譲マンション:秋葉原】アルファグランデ千桜タワー【査定】

岩本町から徒歩1分!

岩本町から徒歩1分!

バフェット氏が大好きな夫(ゆるまさ君)は
新しいものも好き。そして新築マンションの見学も大好きです。
今年最初の連休を利用して、夫(ゆるまさ君)が趣味の不動産巡りに出かけました。
ということで、新築分譲マンション査定シリーズ第三弾は、
秋葉原のアルファグランデ千桜タワーです。
このマンション、他のマンションとは一味違う超お買い得マンションだそうです。
【以下、バフェット大好き ゆるまさ談】
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査定ポイントその1:
「アルファグランデ千桜タワー」の立地

まずは「アルファグランデ千桜タワー」の立地の確認をしよう。

  • 都営新宿線「岩本町」徒歩1分
  • 東京メトロ日比谷線「秋葉原」徒歩4分
  • JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」徒歩5分
  • JR京浜東北線・山手線・中央・東京メトロ銀座線「神田」徒歩5分
  • 東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」徒歩12分
  • JR中央線・総武線「御茶ノ水」徒歩13分

立地については、この上なく良いね。
どこにアクセスするにも、ものすごく便利だ。

ー20分くらいは余裕で歩く私からすれば、この場所は
東京駅も大手町も神保町も徒歩圏内です、素晴らしい立地(妻 心の声)ー

査定ポイントその2:
「アルファグランデ千桜タワー」の売主

売主は「安田不動産」だよ。
施工主は「大成建設」だ。
いずれも申し分ない組み合わせだね。
仮に工事偽装問題が起きたとしても、賠償金を適切に支払ってくれる会社の組み合わせだ。

ー勉強不足で申し訳ないですが「安田不動産」は存じ上げませんでした。
不具合が起きた場合を考えなければならないのは、なんとも情けない話ですね(妻 心の声)ー

査定ポイントその3:
「アルファグランデ千桜タワー」の価格

価格は、2016年1月11日時点では未公開。
ただ、これだけの好立地、安いわけがない。
…と普通は思うんだけど、このマンションだけは特別なんだ。
なぜかというとこのマンション、千代田区の地域開発の一環で建てられるマンションで、
事業者を選定する際に、中堅所得者でも購入可能な物件にする旨を条件づけられた
マンションなんだ。
じゃあ、中堅所得者がどの程度の年収のことをいうかというと、
例えば、文京区は中堅所得者の例として、

  • 2人世帯:415万円~976万円
  • 4人世帯:510万円~1,058万円

としている。(「文京区の特定優良賃貸住宅型区民住宅募集ページ」参照)
また、墨田区は中堅所得者の例として、

  • 家族数2人:2,276,000円から7,592,000円まで
  • 家族数3人:2,656,000円から7,972,000円まで
  • 家族数4人:3,036,000円から8,352,000円まで
  • 家族数5人:3,416,000円から8,732,000円まで
  • 家族数6人:3,796,000円から9,112,000円までとしている。
    (「墨田区の中堅所得者向け住宅の募集案内ページ」参照)

そして、
様々な不動産に関するサイトで住宅の適正価格は年収の5倍から7倍としていることや、
千代田区が同マンションをファミリー向けとするよう条件づけていることを考慮すると、

  • 約3,500万円から約7,000万円(文京区基準の年収を7倍)
  • 約2,500万円から約6,300万円(墨田区基準の年収を7倍)

が適正価格であると考えられる。
さらに、ファミリー向け住宅が約70平米だとすると、
適正価格は、坪単価換算で、約120万円〜約330万円となる。
ちなみに、秋葉原駅徒歩8分の「シティインデックス千代田岩本町」
の坪単価が約370万円であることを考えると、
この「アルファグランデ千桜タワー」の価格は、借地権であることを考えみても、
割安であると考えていいと思う。

ー最低5年居住が条件で2088年までの借地権ですか。
再販することも考えると、引越しをするなら何年目で。とか人生設計をきちんと立てておかないといけませんね(妻 心の声)ー

査定ポイントその4:
「アルファグランデ千桜タワー」の周辺を散策

最後に周辺散策だ。
言わずもがな、岩本町駅からはとても近い。さすが徒歩1分。
そして、マンション近くには交番もある。かなり安心だ。
また、ここら辺は超都心でありながら、
騒々しくもなく、かといって不気味な静けさがあるわけでもなく、
ちょうど良い感じだ。
秋葉原で娯楽を楽しめ、神田で飲みを楽しめ、
日本橋で買い物を楽しめ、皇居周辺で歴史を楽しめる。
とても良い立地であるといえると思うな。
子育てをしている人は、
千代田区が待機児童ゼロであり、
なおかつ高校生までの子供の医療費を無料など、
子育て環境が良い街であることも魅力的に映るんじゃないかな。

ー高校生まで医療費が無料とはすごいですね!
小学校もまぁ近かったですし。図書館もありました。
スーパーは近所に「まいばすけっと」、
秋葉原の駅前に「成城石井」、
神田駅の近くに「業務スーパー」がありました。
銀行や郵便局も問題なしです。
病院というか各医院系も点在してます。獣医さんが見当たらなかったですけど(妻 心の声)ー

まとめ:
「アルファグランデ千桜タワー」は原則買い!

まー価格次第かな。でも原則は買い!
それから、ここは抽選制なんだ。
それに、千代田区民や特定住居居住者への優先枠もあるということだから
高倍率になることは止むを得ないだろうね。
株価チェック並みにここのサイトも毎日チェックして、申し込むっきゃないでしょ。

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【以上、バフェット大好き ゆるまさ談】
秋葉原に歩いて行けちゃうなんて、
財布の紐をしっかり締めておかないと大変なことになりそうです。自制心を養わないと!
それにしても便利な場所だと思います。
ゆるまさ君、既に取らぬ狸の皮算用で、当たったら〜と考えて楽しそうです。
ところで、どうして「千桜(ちざくら)」なんでしょう?

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